A decisão do STF sobre investimento em áreas rurais por estrangeiro no Brasil

No julgamento conjunto da ADPF 342 e da ACO 2.463, concluído em abril de 2026, o Supremo Tribunal Federal confirmou a constitucionalidade das restrições previstas na Lei nº 5.709/1971 e reconheceu que elas também se aplicam às sociedades brasileiras controladas por estrangeiros residentes ou sediados no exterior

A decisão encerra uma controvérsia que se prolongava desde a Constituição de 1988. Durante anos, discutiu-se se uma empresa constituída no Brasil, ainda que controlada por capital estrangeiro, deveria ser tratada como sociedade nacional sem as limitações impostas aos estrangeiros.

O STF respondeu de forma objetiva: a nacionalidade formal da empresa não é suficiente para afastar o regime especial de controle fundiário quando o controle societário efetivo está nas mãos de estrangeiros.

A aquisição de imóvel rural por estrangeiro continua possível, mas depende da situação do adquirente.

A pessoa física estrangeira residente no Brasil pode adquirir imóvel rural, desde que respeite os limites de área, as autorizações administrativas e os controles previstos em lei.

O estrangeiro residente no exterior, por sua vez, não possui autorização geral para comprar livremente imóveis rurais no País. A simples obtenção de CPF, a abertura de conta bancária ou a nomeação de procurador não eliminam as restrições legais.

A pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil também pode adquirir imóvel rural, desde que o bem esteja vinculado aos seus objetivos estatutários e a projeto econômico regularmente aprovado.

Já a sociedade brasileira controlada por estrangeiros permanece, após a decisão do STF, submetida às limitações da Lei nº 5.709/1971, inclusive quanto à necessidade de autorizações e ao controle exercido pela União e pelo INCRA.

Sobre a área da faixa de fronteira, esta compreende até 150 quilômetros ao longo das fronteiras terrestres brasileiras. Nessas áreas, a operação não envolve apenas Direito Imobiliário ou Agrário, mas também soberania, defesa nacional e segurança territorial.

Mesmo quando a aquisição seria possível em outra região do País, a localização em faixa de fronteira pode exigir assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional, além da observância das exigências do INCRA e dos órgãos federais competentes.

Sob a perspectiva do Direito Internacional Privado, prevalece a lei brasileira sobre a constituição, a transmissão e o registro de direitos reais relativos a imóveis situados no Brasil. Nenhuma estrutura societária estrangeira, escolha de legislação aplicável ou contrato celebrado no exterior pode afastar normas brasileiras de ordem pública territorial.

A decisão do STF não impede o investimento estrangeiro no setor rural. Ela reforça, porém, que essas operações devem ser estruturadas com transparência quanto ao controle societário, à origem do capital, à finalidade econômica, à dimensão do imóvel e à sua localização.

André Bezerra Meireles

Advogado e Consultor em Direito Internacional. Professor de Direito Internacional.